Идва ли времето на имотите в Централния Балкан?

09-02-2005

Въпреки лютата зима, която ограничи работата на брокерите за недвижими имоти в сегмента на къщи и вили в планинските райони, отсега е ясно едно – интересът главно на чужденците към Централния Балкан и имотите тук нараства. Две са причините за това – романтичната и съхранила специфгичната си атмосфера природа и вида на малките балкански градчета, за които времето като че ли е спряло.

Малко встрани от интереса на купувачите, насочен досега към столицата и Черноморието, балканските селища са вече открити от истинските ценители на тишината, спокойствието, чистия въздух и природосъобразния начин на живот. Засега те не са много, но през 2005 година именно тук може да се получи третият бум на търсенето и покупката на български имоти от чужденци.

От всички възможности, които в момента пазара на имоти дава за търсачите на подобен тип къща или вила най-интересен е Габровският регион. Той е малко по-встрани от главните пътища и отстъпва на Великотърновския досега по интереса към имотите в него. Но това положение има и добрата си страна – тук имотите са значително по-евтини и предлагането – достатъчно. Ако погледнете обявите за продажби в imoti.net ще се убедите сами. Най-интересното е, че до 10 хиляди лева има предлагане на къщи и вили, които могат с малки разходи по ремонта им да придобият съвсем приличен вид. И то не където и да е, а в региона на Трявна – един от най-красивите български градове със запазена възрожденска атмосфера и архитектурен стил. Най-много предложения има за селата около Трявна – Славейково, Стояновци, Горни Радковци. Тук са възможни и проекти за закупуване на няколко къщи и изграждането на селище от затворен тип, с ограничен достъп и собствена инфраструктура. И навсякъде в тези имоти има принадлежащи парцели-повечето овощни градини с дръвчета и ниски насаждения. Почти половината от предложенията са за стари къщи, строени през двайсетте години на миналия век, по-малко са сравнително нови постройки от седемдесетте и осемдесетте години. Всички къщи имат камини, широко са използвани камъка и дървото като строителни материали.

За тези, които не са чак толкова привързани към романтиката на Балкана и искат и досег със съвременната цивилизация също има добри предложения . За 30-45 хиляди евро може да се закупят около 300-400 кв.метра застроена площ в Дряново, Трявна или Боженци. За 100 хиляди евро пък се предлага нещо, което в друг регион би струвало минимум 600 хиляди евро – новопостроена къща с 300 кв.метра застроена площ, две спални с обща баня, една спалня със самостоятелна баня, два балкона, кухня, предверие, вътрешна стълба, столова, кът-камина, отлична панорамна гледка, атрактивен, старинен, възрожденски стил, стоманенобетонова конструкция, топлоизолация, хидроизолация, дренаж; трифазен ток, GSM обхват, Интернет достъп. Разположението на къщата е в близост до ски-писти.

Вече има заявки за имот именно в Централния Балкан от Англия и Германия, твърдят брокери на недвижимости от Габрово. Те очакват през 2005 година тук да стане нещо, подобно на случилото се във варна и Велико търново – да се регистрират фирми от българи, работещи в чужбина или от чужденци и да започне масово изкупуване на евтини парцели, къщи и вили в района. Ако това очакване се сбъдне, със сигурност ще има поскъпване на имотите тук поне до равнището на подобни имоти във Велико Търново, Копривщица и Ковачевица, смятат експерти. Така една навременна покупка тук може да донесе печалба от 30-40% за година-година и половина. А ако се направи и ремонт, отговарящ на европейските изисквания, печалбата може да нарастне още.

Пазарна стратегия

Ако имате имот в Габровския регион, който от години не сте посещавали, потърсете го и вижте в какво състояние е. Ако заедно с вас има и други собственици, ваши роднини, изкупете дяловете им. Ако искате да инвестирате, потърсете имот – с къща или вила- в близост до Трявна, Боженци или Дряново или в границите на тези селища. Средната цена, на която можете да придобиете тук къща е около 280 лева на кв.метър засега. Но можете да закупите имот и за 50-80 лева на квадрат. Ако правилно прецените разположението и състоянието на парцела и сградата, както и перспективите пред съответния район, инвестицията ви може да бъде печеливша още до края на настоящата година. Оринетирайте се за това по намиращи се в близост забележителности, обекти за селски и планински туризъм, природни забележителности и възможности за спорти туризъм през всички сезони на годината.

Автор: imoti.net

нагоре

Пазарът на земя се спъва от раздробената собственост, а не от конституцията

15-02-2005

Мехмед Дикме, министър на земеделието и горите, пред „Капитал“

Г-н Дикме, като министър вие защитавате тезата, че трябва да има преходен период за отмяна на забраната за покупка на земя от чужденци в България. Какви са аргументите ви?

- Първо искам да изразя удовлетворението си за това, че парламентът прие на първо четене промените в конституцията, свързани с отпадането на забраната за покупка на земя от чужденци. Както и че от депутатите се споделя виждането за необходимостта от прилагането на гратисен период за отмяна на конституционната забрана. Мисля, че политиците намериха най-доброто решение, с което да защитят националните интереси. Държа да подчертая, че и сега чуждестранни физически лица могат да купуват земеделска земя в България, но те трябва да бъдат регистрирани като юридически лица в страната. Така че в този смисъл конституционната забрана не е никаква пречка. Преходен период за отмяната на конституционната забрана трябва да има най-малкото по две причини. Първата е, че в този преходен период се осигурява възможност за увеличаване на доходите на земеделските производители и изравняване на жизнения стандарт в България до нивото му в страните - членки на Европейския съюз. Втората причина е, че така или иначе вече има тенденция на ръст в цената на земеделската земя. А това ще раздвижи пазара и ще осигури възможност собствениците да продадат земята си на относително по-високи от сега действащите цени и преди отпадането на конституционната забрана. Лично аз не бих подкрепил идеята за автоматична отмяна на забраната за покупка на земя от чужденци. Ако това стане, собствениците на земя според мен ще се окажат в губеща позиция. Ще загубят и хората, които биха искали да купят земеделска земя именно поради тези две причини, които вече споменах. Ако забраната отпадне сега, то тя няма да има бърз ефект върху пазара на земя. Гратисният период създава предпоставки за плавно нарастване на цените на земеделската земя и достигането им до много по-високо ниво спрямо сега действащите.

Не съществува ли риск пазарът на земя да се блокира, като се има предвид, че собствениците изчакват с продажбите до отпадането на конституционната забрана с надеждата, че тогава ще могат да продават на много по-високи цени?

- През последните години виждаме тенденция на увеличаване на броя на сделките със земеделска земя, така че този риск според мен не съществува. От друга страна, тенденцията за нарастване на средната пазарна цена в страната вече е доста забележима и собствениците ще имат изгода да продават и преди отпадането на забраната. В никакъв случай гратисният период няма да бъде пречка за пазара. Разбира се, че пазарът през 2007 г. няма да бъде развит така, както се очаква той да се развие през 2014 г. Но пазарът е вече много динамичен и той ще се развива изключително добре.

Как ще се развива пазарът до 2014 г. според вашите прогнози?

- Тенденцията е на ръст в цените. И увеличаването на цената до голяма степен ще е резултат и от увеличаването на доходите на земеделските стопани, като се вземат предвид субсидиите, които те ще получават през следващите години. Преките плащания към производителите след 2007 г. предполагат едни много по-сериозни доходи, а това ще доведе и до увеличаване на цената на земеделската земя.

Според икономисти обаче България ще загуби от по-късното отваряне на пазара, тъй като инвеститорите ще се насочат към новите страни - членки на ЕС, където конституционната забрана вече няма да действа. Не споделяте ли тези опасения?

- Не трябва да имаме такива опасения, тъй като всяка страна си има своята специфика. България е уникална със своите природно-климатични дадености спрямо всички останали страни, които вече се присъединиха към Европейския съюз, така че интересът към българската земеделска земя ще се запази. Друг е въпросът обаче, че инвеститорите търсят по-големи терени земя или земя, която вече е комасирана. Чуждите инвестиции са малко най-вече заради неуредената собственост и разпокъсаността на терените. Раздробеността на земята според мен е най-големият проб­лем, а не спорът кога конституционната забрана да отпадне и дали това да стане по-рано.

Защо тогава правителството не прави нищо за решаване на проблема с разпокъсаността на земята?

- Основният проблем е свързан с осигуряването на финансов ресурс от държавата за комасацията. Уедряването на земята е задължителен процес. След като с години в България бяха похарчени толкова много пари за разпокъсване на земята, е необходимо сега държавата да отдели едни минимални средства, с които да финансира уедряването. Проучванията, направени от Министерството на земеделието и горите, показват, че над 50% от анкетираните собственици на земята са съгласни да се направи комасацията. Но това са основно собственици на по-големи парцели, които виждат каква е ефективността от уедрената земя. В същото време собствениците на по-малки парцели имат опасения от комасацията на земята. Именно затова държавата трябва да отдели някакви средства, с които да финансира този процес. И сега доброволно в някои райони се осъществява успешно уедряване на земеделски терени, но това става с много бавни темпове. Процесът трябва да се ускори и за това е необходимо държавата да се ангажира с финансиране. Не смятам обаче, че комасацията трябва да се налага силово чрез въвеждането на рестриктивен закон.

Само заради липсата на финансиране ли беше блокиран и проектът за създаване на компания „Земя“, която да изкупува и уедрява масивите?

- Единствената причина, заради която проектът за създаване на компания „Земя“ е блокиран, е липсата на възможност за осигуряване на финансирането. По наши изчисления, за да се стартира уедряването, са необходими около 50 млн. лв. за три-четири години, които трябва да се осигурят от държавата. Все пак в програмата на управляващите, а също и на парламента има други по-важни приоритети. Така че не мога да кажа дали проектът ще бъде реализиран в рамките на мандата на това правителство.

В началото на мандата си лансирахте идеята за данък върху пустеещата земя. Защо се отказахте от въвеждането му?

- Лично аз смятам, че е необходимо да има такъв данък, за да може собствениците на земята да се стимулират да я обработват, отдават под наем или продават. Данък обаче може да бъде въведен само при наличието на определени условия. Преди да се пристъпи към въвеждането му, държавата трябва да е осигурила достатъчно средства за финансово подпомагане на собствениците, които искат да обработват земята си. Вторият задължителен елемент е да се осигурят условия, при които собствениците да имат изгода да отдават земята си под аренда. И третата предпоставка е наличието на изгодни условия за продажба на земята и развит пазар на земята. Когато всички тези условия са налице, вече може да се пристъпи към въвеждането на символичен данък, плащан от собствениците, които не искат нито да обработват, нито отдават под наем, нито да продават земята си. Сега ние подпомагаме с достатъчно финансови средства земеделските производители. Т.е. първото условие е изпълнено. При арендата вече се наблюдава тенденция на ръст в наемите и съответно увеличаване на доходите на собствениците, които отдават земята си под наем, така че донякъде и втората предпоставка е налице. По отношение на третото условие обаче все още пазарът на земя не е достатъчно развит. Именно с цел той да бъде активизиран предложихме създаването на компания „Земя“. Основната идея беше тя да изкупи част от земята, да я комасира, така че да може да я продава на хора, които имат интерес да инвестират в производството. А цената на комасираните терени в момента расте много повече спрямо цените на по-малките терени. Доходите на земеделските производители освен това също се увеличават - като резултат и от увеличаването на ефективността на производството през последните години.

На какво база отчитате увеличаване на ефективността на земеделското производство, след като голяма част от земята, която е основният ресурс на сектора, остава неизползваема?

- Земята е национален капитал. От земята и от земеделието се формира сериозна част от вът­решния брутен продукт. Имайки предвид, че земята ражда първичен продукт за преработка, земята си остава основният капитал на сектора. Колкото по-малко е използваната земеделска земя, толкова по-малко ще е делът й във формирането на брутния вътрешен продукт. През последните няколко години делът на земеделието в брутния вътрешен продукт се увеличава и това означава, че и делът на използваемата земя също се е увеличил. Доходите на производителите също нарастват и това е резултат от политиката на министерството за по-голяма финансова подкрепа на стопаните чрез субсидии от държавата.

Интервютата взе Сия ВЕЛИНОВА

 

вестник КАПИТАЛ

нагоре

 

 

Българска земя за чужденци не и преди 2010 г.

22-02-2005

С промените в конституцията продажбата е разрешена от 2014 г., правителството може да поиска от Брюксел либерализация на пазара 3 години след членството

„Дами и господа! Спокойно! Земята в България няма да бъде продавана на никого на безценица, нито българският селскостопански труженик ще става аргатин на чуждестранни чорбаджии и бейове.“ Така в устата на народния представител от НДСВ Иван Козовски би звучал прочитът на конституцията, след като депутатите приеха промените за продажбата на земя на чужденци. При обсъждането им в този дух депутатът защити тезата, че не трябва да се въвеждат привилегии за покупка на земя от граждани само на определени страни - на Турция например, понеже депутати от ДПС направиха опит да прокарат текст, осигуряващ привилегии за страните извън ЕС.
През седмицата парламентът прие окончателно (на трето четене) промените в конституцията, с които забраната за покупка на земя от чужденци се отменя. Според гласувания текст правото на чужденци и чуждестранни юридически лица да придобиват собственост върху земя се разрешава с влизането в сила на договора за членството на България в Европейския съюз (ЕС). Чужденците ще могат да купуват земя при три условия - според ангажиментите, произтичащи от присъединяването на страната към ЕС; по силата на международен договор, ратифициран от парламента; при наследяването по закон. С международни договори ще се урежда правото за придобиване на земя от граждани от страните извън ЕС. Договорите ще се ратифицират от парламента с мнозинството на две трети от народните представители. С тях България няма да може да осигурява по-благоприятни условия за достъп до пазара на земя за гражданите от трети страни в сравнение с договорените условия за държавите от ЕС. Режимът за покупка на земя от чужденци освен това ще се регламентира изцяло с приемането на специален закон, предвижда още конституцията.

Как да се тълкуват текстовете

Въпреки множеството ожесточени спорове дали режимът за земята да се уеднакви за всички страни депутатите все пак стигнаха до консенсус. Предвид договореностите с Брюксел тяхното решение изглежда и възможно най-компромисното на този етап. С промените в конституцията в крайна сметка се регламентират условия за равен дос­тъп до пазара на земя за гражданите на всички държави. По никакъв начин освен това не се нарушават и поетите пред Брюксел ангажименти.
Въпреки че покупката на земя от чужденци се разрешава още от 2007 г., когато България се очаква да стане член на ЕС, на практика конституционната забрана може да остане в сила до 2014 г. Тогава изтича договореният с Брюксел 7-годишен гратисен период за пълна либерализация на пазара на земя в България. Според евроангажиментите на страната от 2007 г. правото свободно да купуват земя в България ще се даде само на европейски фермери, които се установят в България за пос­тоянно с цел да развиват селско стопанство (така наречените самонаети стопани). Във всички останали случаи покупката на земя от чужденци остава забранена до изтичането на преходния период.
Според договореностите с Брюксел България има право да запази изцяло действащата сега забрана за трети страни в рамките на гратисния период. Правото да купуват земя в България от 2007 г. обаче може да се даде и на фермери от страните извън ЕС. За целта трябва да се подпише международен договор, който парламентът ще ратифицира с мнозинството на две трети от народните представители. По-облекчени условия от тези за страните извън ЕС обаче не могат да се прилагат от България. Такъв ангажимент е поет при преговорите с Брюксел. Предпазна клауза с подобно съдържание е включена и в договора за присъединяване на България в ЕС.
Така отпадат опасенията, че след промените в конституцията може да се стигне до сключването на договори, с които да се даде възможност само на граждани от определени държави да купуват свободно земя в България. Заради подобни страхове депутатите от „Коалиция за България“ първоначално се противопоставиха на възможността за сключване на международни договори с трети страни. За да се избегне възможността за осигуряването на по-лесен достъп до пазара на земя само за определи страни, депутатите решиха още, че промените в конституцията няма да се прилагат към действащите в момента над 50 международни договора за взаимно насърчаване и защита на инвестициите.

Отворените възможности

Изцяло ограничението за покупка на земя за всички страни може да се премахне след изтичането на гратисния период през 2014 г. По-рано пазарът може да се либерализира само ако се вземе правителствено решение за преразглеждане на 7-те години, договорени с ЕС. С гласуваните промени депутатите по никакъв начин не ограничиха конституционно тази възможност. Според договореностите с Брюксел преходният период може да се преразгледа на третата година от членството на страната, като в този случай заб­раната за покупка на земя от чужденци би трябвало да се премахне изцяло. Тоест, ако България стане член на ЕС през 2007 г. и следващото правителство реши да поиска преразглеждане на преходния период, той може да отпадне изцяло през 2010 г. Тази възможност за преразглеждане на гратисния период е договорена при затварянето на глава „Свободно движение на капитали“, обясни началникът на отдел „Европейска интеграция“ в Министерството на финансите Борислав Шулев.
На практика и сега чужденци от всяка една държава могат да купуват земя в България, стига да регистрират в страната фирма с българско участие. Процедурата обаче се определя като бюрократична. Освен това според икономисти запазването на действащото сега вето до 2014 г. ще превърне България в неконкурентно място за инвестиции, тъй като в останалите нови членки на ЕС забраната вече няма да действа.

 

нагоре

 

Идва ли времето на индустриалните имоти?

Липсата на съществуващи площи принуждава фирмите сами да изграждат базите си

Бисера ЛЕНКОВА

Един от сегментите на пазара на недвижими имоти, за които се очаква тепърва да се развиват, е този на индустриалните площи. Липсата на готови складови и производствени сгради, в които компаниите да могат още със стъпването си на пазара да започнат дейност, е една от спънките пред инвеститорите. И въпреки че през последната година започна изграждането на няколко логистични центрове и индустриални зони, активното развитие на тази част от пазара според агенциите за недвижими имоти и инвеститори тепърва предстои.
Развитието на търговията и разрастването на дейността на българските фирми производителки, както и затвърждаването на позициите на чуждестранните компании на пазара ясно показаха през изминалите години липсата на предлагане на изградени площи, които могат ефективно да се използват. Предлаганите на пазара съществуващи обекти в по-голямата си част не отговарят на изискванията на бизнеса - в лошо физическо състояние, липсва необходимата инфраструктура, изискват сериозни инвестиции, за да бъдат приведени в адекватно състояние. Оказва се, че единственият начин да проработи желаната формула

Производство, склад, офис

е фирмите сами да инвестират в изграждането на такива обекти за нуждите си. През миналата година редица компании предприеха стъпки именно в тази насока - съз­даването на собствени бази или разширяването на съществуващите площи в България. Очакванията на пазара са това да продължи и през 2005 г., като все повече инвеститори ще се насочат към строителството на индустриални зони, които да преотстъпват за ползване на други компании. Според агенциите за недвижими имоти това ще се случи, от една страна, заради явния дефицит на индустриални площи и, от друга, поради факта, че възвращаемостта на инвестициите в този сегмент на пазара е една от най-високите - между 12 и 15% годишно.
През изминалите години се очертаха няколко атрактивни зони за развитие на такъв тип обекти - определени райони около и във градовете Пловдив, София, Габрово, Севлиево, районите около Пазарджик и Стара Загора в близост до магистралата.
Една от първите индустриални зони в България, която се изгражда, е тази в община Раковски край Пловдив. Тя ще е върху терен от над 800 декара. В зоната вече работи фабриката на английската компания William Hughes, която произвежда пружини, автомобилни седалки и резервни части. Територията на индустриалната зона ще бъде мениджирана от специална компания, която ще предоставя на компаниите всички необходими услуги за незабавно стартиране на дейността им. Индустриален парк предстои да бъде изграден и в русенската местност Слатина. Той ще е върху терен от над 600 декара собственост на общината. Върху общински земи се изграждат и голяма част от индустриалните бази в районите около Пазард­жик и Стара Загора.
Като предназначение прави впечатление, че основните индустриалните площи, които се изграждат, например около Пловдив и Севлиево са производствени, докато тези около Стара Загора са по-скоро складови. Русе, Силистра и Лом също започват да възвръщат позициите си на пазара на индустриални имоти, като към тези райони интересът е както към изграждането на обекти за развитие на производство, така и към складови сгради. За столицата според агенциите за недвижими имоти

Логистичните центрове

ще се превърнат в бъдещата сила на пазара, а производствените сгради все по-често излизат извън границите на града. Като подходящи за строителството на логистични центрове в София вече се оформиха терените около летището, района на Казичене и част от околовръстното шосе. През миналата година бяха направени и първите по-големи инвестиции в подобни обекти в тези части на града, както и заявени намеренията за изграждането на нови площи. Немската компания „Вили Бец“ инвестира в изграждането на логистичен център в Горубляне. Това е най-големият подобен обект до момента на територията на страната. Той е заема площ от 50 хил.кв.м предлага 19 хил. кв.м складови площи. Друг голям обект в София, чието строителство е пред завършване, е на холандската компания „Роял Франс Маас груп“. Нейният логистичен терминал се намира в промишлената зона на Гара Искър, в близост до летището. На този етап са изградени над 14 хил. кв.м складове и офиси, като компанията предвижда след време да изгради още около 15 хил. кв.м площи.

 

нагоре